Az otthonteremtési támogatások várható hatásai az építőiparra és ingatlanpiacra (2025–2026)

Az új, 3%-os kamatozású lakástámogatási hitelprogram (Otthon Start) és a kapcsolódó otthonteremtési támogatások jelentős változásokat hozhatnak a magyar lakás- és építőipari piacon 2025–2026 folyamán. Az alábbiakban szegmensenként tekintjük át a várható hatásokat – a lakásépítések és árak alakulását, a lakásfelújítások iránti keresletet, az irodapiac helyzetét, valamint az építőipari költségek és kapacitások kilátásait – hivatalos és szakmai forrásokra támaszkodva.

1. Lakásépítések: Drágulás vagy volumenbővülés?

Lakásépítési volumen jelenlegi helyzete: A lakásépítések 2023–2024-ben jelentősen visszaestek. A KSH friss adatai szerint 2024-ben mindössze 13 295 új lakás épült, ami 29%-kal kevesebb az előző évinél. Ez a szám már 2023-ban is alacsony bázisról indult, így a 2024-es teljesítmény történelmi összevetésben is gyenge. Az építési engedélyek száma 2024-ben 20 494 volt, enyhén (4,7%-kal) elmaradva 2023-tól, bár az év végén a kedvezményes 5%-os ÁFA határideje miatt volt némi engedélyezési hullám. Regionálisan mindenhol csökkent az átadott lakásszám. A kínálat tehát 2024-ben erősen szűkült, sok projekt elhalasztódott a magas finanszírozási költségek és bizonytalan kereslet miatt.

Várható élénkülés 2025–2026-ban: A szakértői várakozások szerint 2025-ben megindulhat némi fordulat a lakásépítésben. Balogh László (ingatlan.com vezető elemzője) úgy becsüli, hogy 2025-ben kb. 15 ezer új lakás épülhet meg, ami mérsékelt bővülés a 2024-es mélyponthoz képest. E növekedés főként annak köszönhető, hogy a piaci kereslet élénkül: az államilag támogatott, fix 3%-os hitelprogram 2025 szeptemberi indulása várhatóan sok első lakásvásárlót ösztönöz majd vásárlásra vagy építkezésre. A fejlesztők reakciója egyelőre óvatos: 2025 inkább a tervezés és előkészítés éve lesz, míg a kivitelezési boom és az átadások számottevő növekedése 2026–2027-ben jelentkezhet.

Árak alakulása – drágulás prognózisa: A kereslet élénkülése és a kínálat tehetetlensége miatt az ingatlanárak markáns emelkedése valószínű a következő 1–2 évben. Több független elemzés is arra figyelmeztet, hogy a 3%-os hitel bevezetése elsősorban árfelhajtó hatású lesz. A GKI Gazdaságkutató Zrt. számításai szerint a program hatására fél éven belül ~10%-os, egy éven belül akár 15–20%-os lakásár-emelkedés következhet be. Már 2025 első felében érzékelhető volt az árak gyorsuló növekedése. Az MNB Elemzési Központja is hasonló trendre számít: előrejelzésük szerint 2025-ben országosan 14–17%-kal emelkedhetnek a lakásárak. Ez azt jelenti, hogy a támogatott hitel hatása kínálatszűkölet esetén árakban csapódik le, megnehezítve éppen a célcsoport (fiatal, első lakásos vevők) helyzetét.

További tényezők: A lakásárakra nemcsak a hitelprogram, hanem más támogatási elemek is hatnak. 2024–2025-ben számos otthonteremtési kedvezmény megmaradt vagy bővült. Ezek a támogatások az elmúlt években már magas árszinthez vezettek. A most induló Otthon Start 3% hitel gyakorlatilag újabb keresletélénkítő injekció, amely a befektetői érdeklődést is feléleszti. Összegezve, 2025–2026 a lakáspiacon az árak emelkedésének időszaka lesz, mérsékelt építési volumen-bővülés mellett.

2. Lakásfelújítások: Kereslet és árak alakulása

Renovációs kereslet ösztönzése támogatásokkal: A magyar lakásállomány nagy része felújításra szorul – a ~4,6 millió lakás több mint 90%-a energetikailag elavult. Erre reagálva a kormány az elmúlt években és jelenleg is több felújítási támogatási programot működtet.

Az igazán nagy hatású lépés azonban a teljes lakosságot célzó új Otthonfelújítási Program bevezetése lehet. Orbán Viktor miniszterelnök 2025 júliusában bejelentette, hogy dolgoznak egy átfogó felújítási támogatáson, amely várhatóan 2025 szeptemberében indul és “százezreknek nyújt majd segítséget”.

Kereslet és piac 2025-ben: 2022 végén, a korábbi otthonfelújítási program kifutása után a felújítási kedv mérséklődött, de 2023-ban még így is kb. 180 ezer lakásfelújítás történt országszerte. 2025-ben viszont a felújítási piac élénkülése várható: a vidék program kibővítése és az új országos támogatás indulása sok halasztott felújítást hozhat előre. Várható, hogy aki jogosult a támogatásra, igyekszik mielőbb belevágni a felújításba.

Árak és kapacitás a felújításoknál: A lakásfelújítási szegmens áraira két ellentétes hatás érvényesül. Egyrészt 2023–2024-ben az alacsony kereslet miatt viszonylagos árstagnálás volt. Másrészt azonban a munkaerő-költségek tovább nőttek. Amint a kereslet beindul, a vállalkozások költségnövekedéseit és nyomott árait gyorsan korrigálni fogják. 2025-ben országosan is áremelkedés valószínű: a támogatási program miatt ismét szakemberhiány alakulhat ki.

Összességében a lakásfelújítások piacán 2025-ben élénkülő keresletre és mérsékelt (de érezhető) áremelkedésre számíthatunk, míg 2026-ban a nagy volumenű program beindulása esetén akár tömeges felújítási hullám is jöhet.

3. Irodapiac: Fejlesztések, kihasználtság, bérleti díjak

A pandémia utáni kihívások: Az irodapiac az utóbbi években strukturális nehézségekkel néz szembe. A távmunka és hibrid munkavégzés terjedése visszafogta az irodaterületek iránti keresletet, miközben a korábbi fejlesztésekből adódó kínálat nőtt. 2024 végére Budapesten a modern irodaállomány 4,456 millió m²-re nőtt, amihez ~14,1% üresedési ráta párosult.

Új fejlesztések és kereslet: A gyengélkedő kereslet ellenére az irodafejlesztések egy része nem állt le. Jelenleg ~530 ezer m² iroda van építés alatt Budapesten, melyből várhatóan 438 ezer m² új iroda kerül átadásra 2026-ig. A szakértők óvatos optimizmust fogalmaznak meg: 2025-ben még nem tér vissza a piac a korábbi lendülethez, de lassú fellendülés lehetséges. A bérlők fókuszában továbbra is a költséghatékonyság áll.

Bérleti díjak és hozamok: A budapesti prime (A+ kategóriás) irodák bérleti díja 2025 elején hozzávetőleg 25,5 € / m² / hónap volt. Az új építésű „A” kategóriás irodák jellemzően 19–24 € közötti havi díjjal kínálhatók. A bérleti díjak az elmúlt évben némileg emelkedtek a prémium szegmensben, de az üresedés korlátozza az áthárítható drágulást.

Összefoglalva: 2025–2026-ban az irodapiacon lassú konszolidáció valószínű. A kereslet várhatóan enyhén nő, de a home office hosszú távú hatása miatt nem tér vissza a COVID előtti szintre. A kínálati túlsúly miatt a kihasználatlanság magas maradhat (~15% körül).

4. Általános építőipari költségek és kapacitások

Építőipari termelés és megrendelések: Az építőipar egészét tekintve 2023–2024 nehéz időszak volt. A KSH adatai alapján 2024-ben az építőipari termelés volumene 0,4%-kal csökkent az előző évhez képest. Az ÉVOSZ 2024 közepi felmérése szerint az építőipari cégek 60%-a tapasztalt árbevétel-csökkenést.

Költségek alakulása: Az építőipari költségszint az elmúlt évek meredek emelkedése után 2023 végére stabilizálódott. 2025–2026-ban a költségoldalon az várható, hogy újra megindul valamelyes drágulás, de korántsem a korábbi ugrásszerű módon.

Kapacitások és munkaerő: A humán erőforrás helyzete kulcskérdés. Az elmúlt másfél évben, a megrendelések hiányában, sok cég leépítésre kényszerült. Ha 2025-ben hirtelen nő a munka, könnyen visszatérhet a szakképzett munkaerő hiánya.

Az otthonteremtési programok élénkítő hatása a keresleti oldalon fog jelentkezni 2025–2026-ban, míg a kínálati oldal (építőipari kapacitások) csak késéssel tud alkalmazkodni. Ennek eredője, hogy az építőipari cégek számára javulnak a kilátások, de feszültségek is keletkezhetnek.

Források

• vg.hu KSH Gyorsjelentés – Lakásépítések, építési engedélyek, 2024. (Központi Statisztikai Hivatal, 2025. febr.) – 13 295 új lakás épült 2024-ben, 29%-kal kevesebb, mint 2023-ban.

• hvg.hu HVG.hu – 15-20 százalékos drágulást is hozhat egy éven belül a kormány 3 százalékos lakáshitele a GKI szerint (2025. júl. 22.) – GKI prognózis: a 3%-os hitelprogram 1 éven belül 15–20%-kal emelheti a lakásárakat.

• mbhindex.hu MBH Bank – Hogyan alakulhat 2025 a lakáspiacon? Prognózis (MBH Index, 2024. dec.) – 2025-ben országosan 14–17%-os lakásár-emelkedés várható az MBH szerint.

• index.hu Index.hu – Forintos labdát adott az állam… de ami a vámon bejön, a réven elmehet (2025. júl. 18.) – Szakértői kerekasztal: 2025-ben a lakásépítések még gyengék maradnak, ~15 ezer lakás épülhet; a nagy felújítási program 2026-ban jöhet, több tízezer ingatlan megújulásával.

• index.hu Index.hu – Uo. – 2025 júniusára Budapesten a panellakások ára >30%-kal nőtt éves szinten (ingatlan.com adatok).

• vg.hu Világgazdaság – Irodapiac: nem jönnek az új bérlők (2025. jan. 21.) – 2024-ben a nettó irodabérleti kereslet 20%-kal csökkent, az üresedési ráta Budapesten 14,1%.

• ujiroda.hu Új Iroda – Mi vár 2025-ben az irodapiacra? (2025. márc. 24.) – Budapesti irodaállomány 4,456 millió m², üresedés 14,1% (spekulatív 17,5%); 2026-ig 438 ezer m² új iroda jön; prime bérleti díj ~25,5 €/m²/hó.

• epuletgepesz.hu Épületgépész.hu – ÉVOSZ felmérés: az építőipari vállalkozások 60%-ának csökkent az árbevétele az első félévben (2024. szept. 26.) – 2024 H1: a cégek 59,3%-ának esett az árbevétele, 81,5% a megrendeléshiányt tartja fő gondnak.

• penzcentrum.hu Pénzcentrum – Heteken belül kemény áremeléssel szembesülhetnek az építkezők (2024. jún. 21.) – Koji L. (ÉVOSZ): 2024 második felében ~5-6%-os építőipari árnövekedés várható bizonyos régiókban az új felújítási támogatás hatására.

• bankmonitor.hu Bankmonitor – Szeptembertől új támogatás jön lakásfelújításra: esély vagy illúzió? (2025. júl. 9.) – Orbán Viktor bejelentése egy 2025 szept.-től induló otthonfelújítási programról, amely “százezreknek nyújt majd segítséget”.

• bankmonitor.hu Bankmonitor – Uo. – Jelenlegi támogatások összefoglalása: energetikai felújítási program (max. 6M Ft, 50% vissza nem térítendő), Vidéki Otthonfelújítási Program (3M Ft támogatás, 50% költségre, 2025-től nyugdíjasoknak is).

• hvg.hu HVG.hu – Uo. – Magyarországon 2013–2023 között 237,5%-kal nőttek a lakásárak (EU: +58%); a drágulás jelentős részéért a korábbi lakástámogatások tehetők felelőssé – teszi fel a kérdést a GKI.

• azenpenzem.hu Azénpénzem.hu – Így füstöl el az állami lakástámogatás… (2025) – Piaci aggodalmak szerint a fix 3%-os hitel mégis áremelkedést okozhat, hiába állítják ennek ellenkezőjét a döntéshozók (utalás).

• novekedes.hu Növekedés.hu / BDO Hungary – Túlkínálat az irodapiacon, 2024 végére 15% üresedés várható. – A home office hatására a budapesti irodaüresedés 2024 végére akár 15% is lehet, kereslet csak lassan tér magához.

• economx.hu Economx.hu – Harmadik drámai év jöhet az építőiparban (2024 eleje) – Koji L.: 2023-ban ~10-12 ezer új lakás átadás és ~180 ezer lakásfelújítás várható, jelentős csökkenés a korábbiakhoz képest.

•